张雷律师按：投资人购买临街店铺未取得房地产权证就急于出租收取租金。承租人签订租赁合同后经营不善，拖延支付租金后又欲退租。未办理房地产权证的房屋能否用于出租？租赁合同是否有效？《合同法解释一》规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常务会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”因此，主张租赁合同违反合同法第五十二条第五项而无效的需要明确指出违反哪一具体法律条文。虽然未取得房地产权证但合法占有人对财产仍然有权进行使用和收益。

房产律师提示：房地产权证、房屋租赁、上海房产律师

【案情介绍】

2008年4月30日，上海某实业公司和汤先生签订了《租赁合同》一份，约定汤先生承租实业公司的街面第一层商铺。租赁期限为2008年5月1日至2013年4月30日。租金为71，175元/月。

合同签订后，汤先生支付了08年5、6月份的租金和两个月的押金。但此后一直到实业公司起诉汤先生追讨租金时，均未支付任何租金。期间，实业公司多次催讨租金，汤先生亦多次作出还款承诺。

 2009年3月15日，实业公司和汤先生签订了《房屋租赁终止协议》，约定双方经友好协商，因乙方（汤先生）经营不善长期拖欠甲方（实业公司）的装修费、房屋租金等费用，现申请退租。2009年5月实业公司起诉至法院要求判决汤先生支付租金及相关费用537,076元。而汤先生则抗辩该房屋没有房地产权证，故租赁合同无效。

法庭经审理查明，该房屋是实业公司从案外人某管理公司转租而来，原出租人同意转租。该房屋产权证正在办理之中。

【案件思考】

将未取得房地产权证的房屋出租，租赁合同是否有效？

【法庭判决】

法庭经审理认为，该房屋的租赁合同没有违反法律法规之处，而系争房屋虽在办理产权证之中，但不属于违章建筑，双方签订的租赁合同合法有效。

二审法院认为，系争房屋虽未取得产权证明，但系争房屋的建造已经办理了相关行政审批手续，取得了相应规划许可证，故实业公司和汤先生签订的租赁合同合法有效，汤先生认为系争房屋没有产权证，租赁合同应为无效的主张，本院不予采纳。

判决汤先生支付租金和其他费用537,076元。

【法理延伸】

张雷律师认为，未取得房屋产权证的房屋出租，租赁合同是否合法有效应当区分无法取得房地产权证的原因而定。

如果该租赁房屋属于违章建筑，那么这类房屋因为违反了城市规划要求，是必须被强制拆除的建筑，因此租赁合同无效。

如果该租赁房屋是因为未经竣工验收合格而未取得房地产权证，那么因为违反了诸如未经消防验收不得投入使用的强制性规定而租赁合同无效。

如果该租赁房屋已经经过竣工验收合格，但产权证正在办理中，基于占有人对房屋的使用收益权，该租赁合同有效。本案中的租赁房屋即因为这种原因而未取得产权证，但租赁合同应当被认定合法有效。